Potřebujete advokátní kancelář pro smlouvy na prodej nemovitosti?

Zjistit rodinný stav účastníků realitního obchodu je důležité, protože může mít zásadní vliv na platnost a průběh celé transakce, a to zejména v těchto ohledech:

a) Společné jmění manželů (SJM): Pokud je prodávající v manželství, převáděná nemovitost může být součástí SJM, i když je v katastru nemovitostí uveden pouze jeden z manželů. V takovém případě je nutný souhlas obou manželů s prodejem. Pokud by byl souhlas opomenut, může to vést k neplatnosti kupní smlouvy. Pokud je v manželství kupující, který by měl dle kupní smlouvy nemovitost nabývat do svého výlučného vlastnictví, bude nutné zjistit, zda byl naplněn některý ze zákonných důvodů pro nabytí nemovitosti do výlučného vlastnictví jednoho z manželů. V případě, že by takový důvod naplněn nebyl, mohlo by to vést k neplatnosti kupní smlouvy.

b) Rodinná domácnost: Podle občanského zákoníku má rodinná domácnost zvláštní ochranu. Pokud se v nemovitosti nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, je třeba k prodeji nutný souhlas obou manželů, a to i v případě, že výlučným vlastníkem nemovitosti je pouze jeden z manželů. Absence souhlasu může to vést k neplatnosti kupní smlouvy.

c) Zřízení zástavního práva: Pokud je prodávající v manželství a převáděná nemovitost má sloužit jako zástava k zajištění úvěru poskytovaného za účelem úhrady kupní ceny, bude poskytovatel úvěru ke zřízení zástavního práva často vyžadovat souhlas obou manželů, a to i v případě, že jako výlučný vlastník nemovitosti je v katastru nemovitostí uveden pouze jeden z manželů.

Advokátní úschova je cenově dostupnější a flexibilnější než úschova bankovní nebo notářská a zároveň poskytuje stranám kupní smlouvy vysokou míru ochrany. Prostředky klienta jsou uloženy na zvláštním účtu, který je zřízen výhradně pro danou úschovu a je oddělen od financí advokáta nebo jiných klientů. Díky tomu nejsou peníze klienta ohroženy v případě exekuce, insolvence nebo jiných komplikací na straně advokáta.

Ano, advokátní kanceláře jsou ze zákona pojištěny, což klientům poskytuje ochranu v případě chyby či opomenutí advokáta. Žádné pojištění vás ale neochrání před úmyslným jednáním jako je zpronevěra uschovaných prostředků – to platí pro všechny typy úschov. Doporučujeme vám proto zvolit renomovanou advokátní kancelář s transparentními postupy. V našem případě máte možnost sledovat stav uschovaných prostředků v reálném čase prostřednictvím aplikace https://mojeuschova.cz/.

Naše advokátní kancelář je pojištěna do částky 500.000.000,- Kč, což našim klientům poskytuje vysokou úroveň ochrany – ať už při realizaci velkých developerských projektů, nebo standardních realitních obchodů.

Při převodu nemovitosti zapsané v katastru se kupující stane vlastníkem až na základě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnické právo přitom nabývá zpětně k okamžiku, kdy příslušný katastrální úřad obdržel návrh na vklad. To znamená, že kupní smlouva strany sice zavazuje, ale sama o sobě nepůsobí změnu vlastnického práva, za tímto účelem je nezbytné podat návrh na vklad.

Výměra nemovitosti nemusí být v kupní smlouvě obsažena. Pokud je výměra ve smlouvě uvedena, stává se z ní ujednaná vlastnost věci. Pokud se následně se zjistí, že smluvní výměra neodpovídá skutečnosti, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

Je-li trvání práva omezeno na dobu života fyzické osoby, provede se výmaz tohoto práva na základě prohlášení o zániku práva. Toto prohlášení nemusí být doloženo úmrtním listem, jestliže lze tuto skutečnost ověřit v základním registru obyvatel nebo evidenci obyvatel do které má katastrální úřad přístup.

Ano, ale pouze v případě splnění zákonných podmínek. Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán PENB od společenství vlastníků jednotek (nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, od správce), může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky.

Prodej stavby na cizím pozemku může přinést několik právních a praktických rizik, která je důležité zvážit. Mezi ty nejvýznamnější patří:

a) Právní důvod užívání pozemku: Je vhodné zjistit, zda aktuálně existuje platný právní důvod pro užívání pozemku, na kterém stavba stojí. Může se jednat např. o nájem, výprosu, věcné břemeno či právo stavby. Pokud by platný právní důvod neexistoval, mohlo by to (dle okolností konkrétního případu) vést i k povinnosti stavbu odstranit.

b) Předkupní právo: Podle občanského zákoníku má (až na výjimky) vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku, přičemž k ujednáním vylučujícím nebo omezujícím toto předkupní právo se nepřihlíží. Pokud by se na existenci předkupního práva nemyslelo, mohl by se oprávněný z předkupního práva (tzv. předkupník) domáhat, aby mu byla nemovitost za příslušnou úplatu převedena.

Při prodeji pronajaté věci, přechází práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Změna vlastnictví, až na některé výjimky, není důvodem pro vypovězení nájmu. Bezvýjimečný zákaz výpovědi při změně vlastnictví platí, jde-li o výpověď ze strany pronajímatele u nájmu za účelem bydlení. Kupující by se proto měl předem seznámit s podmínkami nájemní smlouvy. Změna vlastnictví pronajaté věci by měla být nájemci oznámena, aby věděl, komu a od kdy má hradit nájemné. Prodávajícím a kupujícím v těchto případech doporučujeme výslovně dohodnout, od jakého okamžiku bude nájemné náležet kupujícímu a jakým způsobem bude kupujícímu předána jistota složená nájemcem.

Katastr nemovitostí je veřejný seznam. Občanský zákoník proto chrání důvěru v pravdivost a úplnost zápisů obsažených v katastru. To se týká například vlastnictví věci, právních závad a podobně. Neznamená to však, že všechny údaje evidované v katastru nemovitostí odpovídají skutečnému stavu.

Pozor si dejte například u výměry nemovitostí. Je důležité si uvědomit, že stanovení výměry je věcí katastrálního úřadu a přesnost měření odpovídá metodám, kterými byla zjištěna. Například, při měřítku katastrální mapy 1 : 2880, má čára nakreslená na mapě o síle 1mm ve skutečnosti bezmála 3 metry. Není proto ničím neobvyklým, že výměra parcely obsažená v katastru neodpovídá skutečné výměře pozemku.

Další častý případ nesouladu souvisí s vlastnictvím nemovitosti. Skutečnost, že je v katastru nemovitostí jako vlastník zapsán pouze jeden z manželů, neznamená, že nemovitost není součástí společného jmění manželů (SJM). Katastrální úřad při vkladovém řízení nezkoumá rodinný stav účastníků ani to, zda nemovitost patří do SJM. Proto může nastat situace, kdy je nemovitost v SJM, ale v katastru je zapsán pouze jeden z manželů. To může mít právní důsledky, například při prodeji nemovitosti bez souhlasu druhého manžela.

Pokud byla nemovitost v minulosti financována hypotečním úvěrem, je běžné, že na ní společně se zástavním právem vázne zákaz zcizení. To znamená, že k převodu vlastnického práva k nemovitosti budete potřebovat souhlas oprávněného (banky). Takový souhlas musí být vystaven ještě před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a musí být doložen příslušnému katastrálnímu úřadu.